مالیات ساخت وساز- آئین نامه ماده ۷۷ ق.م.م

مالیات ساخت وساز- آئین نامه ماده ۷۷ ق.م.م

مالیات ساخت و ساز- آئین نامه ماده ۷۷ ق.م.م موضوعی است که در این صفحه به شرح کامل آن می‌پردازیم.

درخصوص اطلاعات بیشتر به سایر مقالات مراجعه فرمایید و یا با مشاوران مالیاتی حسابا تماس بگیرید.

در ادامه به بیان آئین نامه اجرایی ماده ۷۷ اصلاحی قانون مالیات های مستقیم می‌پردازیم:

تاریخ ۱۳۹۶/۳/۲۰
تبصره ۱
 اولین نقل و انتقال قطعی املاک متعلق به اشخاص حقیقی که بیش از سه سال از تاریخ صدور پایان کار ساختمان آنها گذشته باشد صرفاً مشمول پرداخت مالیات موضوع ماده (۵۹) قانون خواهد بود.

تبصره ۲
 ساختمانهایی که پروانه ساختمانی آنها تا پایان سال ۱۳۹۲ صادر شده است. در زمان انتقال صرفاً مشمول مقررات ماده (۵۹) قانون هستند.
ماده ۷ درآمد مشمول مالیات عملکرد اشخاص مشمول ماده (۷۷) قانون بابت ساخت و فروش هر نوع ساختمان عرصه و اعیانی با رعایت مقررات فصل چهارم و پنجم باب سوم قانون تعیین و مالیات متعلق مطالبه و وصول میشود.

 تبصره ۱ در صورتی که مودی در اظهارنامه مالیاتی عملکرد قبل از نقل و انتقال ،ملک درآمدی نسبت به ساخت و فروش و یا پیش فروش ملک ابراز نموده باشد و یا در زمان رسیدگی اداره امور مالیاتی براساس اسناد و مدارک مثبته مشخص شود که درآمد حاصل از ساخت و فروش ملک در سال مورد رسیدگی محقق شده است مالیات برابر مقررات قانونی مربوط مطالبه و وصول خواهد شد.

تبصره ۲ زبان حاصل بابت ساخت و فروش ساختمان در مورد اشخاص حقیقی که در اجرای مقررات تبصره (۲) ماده (۷۷) قانون مشمول مالیات نشده باشند قابل استهلاک از درآمد مشمول مالیات سنوات بعد آنها نخواهد بود این حکم در مورد آن قسمت از فعالیت اشخاص در شهرهای با جمعیت کمتر از یکصد هزار نفر برای سال مورد رسیدگی و سنوات بعد آن نیز جاری است.

تبصره

درآمد ناشی از حق واگذاری محل نیز مشمول مالیات ساخت و فروش است. در این صورت حق واگذاری محل مشمول مالیات موضوع ماده (۵۹) قانون نخواهد بود.

در صورت عدم شمول مالیات ساخت و فروش در مورد اشخاص حقیقی انتقال حق واگذاری محل مشمول مالیات موضوع ماده (۵۹) قانون خواهد بود.
اداره امور مالیاتی مکلف است پس از دریافت و ثبت استعلام نقل و انتقال ملک از دفتر استاد رسمی نسبت به محاسبه و وصول مالیات على الحساب ساخت و فروش و مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده (۵۹) قانون و سایر مالیاتهای مندرج در ماده (۱۸۷) قانون به استثنای مالیات قطعی نشده ساخت و فروش موضوع این آیین نامه نسبت به صدور گواهی موضوع ماده (۱۸۷) قانون با رعایت مقررات مربوط اقدام نماید همچنین اطلاعات واحد یا واحدهای مورد انتقال را با ذکر مبلغ مالیات علی الحساب ساخت و فروش وصول شده موضوع تبصره (۱) ماده (۷۷) قانون به اداره امور مالیاتی اقامتگاه قانونی مؤدی ارسال نماید مفاد ماده مذکور در خصوص ساختمانهای در حال ساخت و ناتمام نیز جاری است.
تبصره در مواردی که درآمد مشمول مالیات و مالیات ساخت و فروش مودی قبلاً در اجرای ماده (۷) این آیین نامه مورد رسیدگی واقع شده باشد حسب مورد به ترتیب زیر عمل میشود: -۱- در مواردی که مالیات ساخت و فروش از مؤدی مطالبه و مودی نسبت به پرداخت آن اقدام نموده باشد، در زمان نقل و انتقال ملک مورد نظر وصول مالیات على الحساب ده درصد (۱۰) تا میزان مالیات پرداخت شده موضوعیت نخواهد داشت.

مشاوران مالیاتی حسابا با شماره ۶۶۱۲۷۷۴۵-۰۲۱ کنار شما هستند.

مالیات ساخت و ساز

براساس قوانین مالیات‌های مستقیم؛ کلیه ساخت و سازها مشمول ۱۵% تا ۲۵% مالیات می‌شوند.

مالیات ساخت و ساز از سود حاصله از فروش اولین واحد پرداخت می‌شود.

نحوه محاسبه ساخت و ساز

جهت محاسبه مالیات ساخت و ساز در ابتدا می‌بایست هزینه زمین و هزینه‌های ساخت و ساز را از بهای نهایی آپارتمان‌ها کسر کرده و سود بدست آمده ملاک محاسبه مالیات خواهد بود.

تاریخ ۱۳۹۶/۳/۲۰
در مواردی که مالیات ساخت و فروش پرداخت شده قبلی بابت کل فعالیت ساخت و فروش بوده یا با توجه به مقررات مؤدی بابت کل فعالیت مذکور مشمول مالیات نشده باشد، در زمان نقل و انتقال وصول مالیات على الحساب ده درصد (۱۰) موضوعیت نخواهد داشت.

ماده۹
نقل و انتقال املاکی که به صورتی غیر از عقد بیع نیز انجام شود به استثنای نقل و انتقال بلاعوض که طبق مقررات مربوطه مشمول مالیات است مشمول مقررات این آیین نامه است.

ماده ۱۰
مالیات علی الحساب پرداختی ساخت و فروش املاک پس از قطعی شدن مالیات به حساب پرداختی مؤدی منظور و مابه التفاوت با رعایت مقررات حسب مورد مطالبه و و یا استرداد می شود

ماده ۱۱
درآمد مشمول مالیات هر شریک بر مبنای سهم تعیین شده در مشارکت در ساخت و فروش در صورت رعایت مواد (۴۷) و (۴۸) قانون ثبت اسناد و املاک بر مبنای سهم تعیین شده در شرکت نامه است. تبصره ۱ در مورد استاد مشاعی هر یک از اشخاص به نسبت سهم خود مالک شناخته میشوند. تبصره ۲- تنظیم سند به نام هر شریک به نسبت مذکور در شرکت نامه نقل و انتقال تلقی نمی شود.

ماده ۱۲
درآمد مشمول مالیات هر شریک بر مبنای سهم تعیین شده در مشارکت در ساخت و فروش در صورت رعایت مواد (۴۷) و (۴۸) قانون ثبت اسناد و املاک بر مبنای سهم تعیین شده در شرکت نامه است. تبصره ۱ در مورد استاد مشاعی هر یک از اشخاص به نسبت سهم خود مالک شناخته میشوند. تبصره ۲- تنظیم سند به نام هر شریک به نسبت مذکور در شرکت نامه نقل و انتقال تلقی نمی شود.

لرزش روز عرصه در زمان فروش ملک که در اجرای مقررات ماده (۶۴) قانون تعیین شده با ارزش خرید عرصه هر کدام بیشتر باشد در محاسبه و تعیین درآمد مشمول مالیات
منظور خواهد شد.

تبصره- در صورت تعیین ضرایب مالیاتی برای تعیین درآمد مشمول مالیات ساخت و فروش موضوع این آیین نامه توسط کمیسیون موضوع ماده (۱۵۴) ،قانون ضرایب ساخت و فروش در بافتهای فرسوده با رعایت قوانین ذی ربط به میزان شصت درصد (۶۰) ضرایب مربوطه اعمال خواهد شد.

ماده ۱۳
در مورد اعیان احداث شده در املاک ،موقوفه ارزش زمین در محاسبه درآمد مشمول مالیات ناشی از ساخت و فروش املاک منظور نخواهد شد. ماده ۱۴ شهرهای با جمعیت یکصد هزار نفر و بالاتر در زمان صدور پروانه ساخت بر اساس آخرین سرشماری عمومی نفوس و مسکن مرکز آمار ایران مشمول مالیات ساخت و فروش موضوع این آیین نامه هستند.
اسحاق جهانگیری معاون اول رییس جمهور

رونوشت به دفتر مقام معظم رهبری دفتر رییس جمهوره دفتر رییس قوه قضاییه دفتر معاون اول رئیس جمهور، دبیرخانه مجمع تشخیص مصلحت نظام سازمان اداری و استخدامی کشور سازمان برنامه و بودجه کشور معاونت حقوقی رییس جمهور معاونت امور مجلس رئیس جمهور، معاونت اجرایی رییس جمهور، دیوان محاسبات کشور دیوان عدالت اداری سازمان بازرسی کل کشور معاونت قوانین مجلس شورای اسلامی امور تدوین تنقیح و انتشار قوانین و مقررات کلیه وزارتخانه ها سازمانها و مؤسسات دولتی نهادهای انقلاب اسلامی، روزنامه رسمی جمهوری اسلامی ایران دبیر رخانه شورای اطلاع رسانی دولت و دفتر هیئت دولت ابلاغ میشود.

هیئت وزیران در جلسه ۱۳۹۶/۳/۱۷ به پیشنهاد شماره ۲۰۰/۲۳۶۵۰/۲۳۸۲۳۲ مورخ ۱۳۹۴/۱۲/۱۵ وزارت امور اقتصادی و دارایی و به استناد تبصره (۵) ماده (۷۷) اصلاحی قانون مالیاتهای مستقیم – مصوب ۱۳۹۴ آیین نامه اجرایی ماده یادشده را به شرح زیر تصویب کرد:
آیین نامه اجرایی ماده (۷۷) اصلاحی قانون مالیاتهای مستقیم – مصوب -۱۳۹۴

ماده ۱ در این آیین نامه اصطلاحات زیر در معانی مشروح مربوط به کار میروند:

الف – قانون: قانون مالیاتهای مستقیم – مصوب ۱۳۶۶ و اصلاحات بعدی آن ب ساخت و فروش احداث هرگونه اعیان در عرصه و یا ایجاد اعیان جدید بر روی بنای قبلی و فروش آن اعم از ساخته شده و ناتمام ب اقامتگاه قانونی نسبت به اشخاص حقوقی به ترتیب مقرر در قانون تجارت و در مورد اشخاص حقیقی تابع قانون مدنی است.

ماده ۲
درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان عرصه و اعیاتی حسب مورد مشمول مقررات مالیات بر درآمد موضوع فصول چهارم و پنجم باب سوم قانون خواهد بود.

ماده ۳
نقل و انتقال ساختمانهای در حال ساخت و ناتمام، علاوه بر مالیات نقل و انتقال موضوع ماده (۵۹) قانون با توجه به میزان پیشرفت عملیات ساختمان و درآمد حاصله در آن مقطع مشمول مالیات صدر ماده (۷۷) و مالیات على الحساب موضوع تبصره (۱) ماده مذکور است. این موضوع مانع از وصول مالیات موضوع ماده (۷۷) قانون و تبصره (۱) آن در زمان نقل و انتقال قطعی ساختمانهای مذکور پس از پایان کار آن با رعایت مقررات مربوط نخواهد بود. تبصره در مورد نقل و انتقال ساختمانهای نیمه تمام مبلغ فروش هر مرحله به عنوان بهای تمام شده خریدار مرحله بعدی محسوب و از درآمد ناشی از ساخت و فروش املاک مذکور کسر می شود.
ماده ۴
اشخاص حقیقی و حقوقی که به ساخت و فروش ساختمان مبادرت دارند مکلف به انجام تکالیف مقرر در قانون هستند.

ماده ۵
اشخاصی که توسط وزارت راه و شهرسازی برای آنها مجوز انبوه سازی (ساخت و ساز مسکن صادر شده یا میشود به عنوان بنگاه تولیدی موضوع ماده (۱۳۸) مکرر قانون تلقی و مقررات ماده مزبور در خصوص آنها جاری است.

ماده ۶
ساختمانهایی که پروانه ساختمانی آنها پس از لازم الاجرا شدن قانون صادر میشود مشمول مقررات موضوع ماده (۷۷) قانون و تبصره های آن هستند.

درانتها باید گفت که با پیشرفت دانش و فناوری، زیرساخت‌های سازمان امور مالیاتی کشور نیز تغییر می‌کند.

جهت آگاهی از تمامی تغییرات و اطلاعات به روز درخصوص امور مالی و مالیاتی می‌توانید از طریق شماره ۶۶۱۲۷۷۴۵-۰۲۱ با مشاوران حسابا تماس بگیرید.